房屋負擔能力與完整持有成本計算機

房貸月付只是購屋成本的一部分，房屋稅、地價稅、管理費、修繕準備跟交屋時的一次性費用同樣要算進去，而且貸款成數還受央行選擇性信用管制影響、不是你想貸多少就能貸多少。這個工具依你設定的住房月預算上限，反推在完整成本下真正可負擔的房價。

計算方法

求出最高房價，使房貸本息 + 房屋稅 + 地價稅 + 管理費 + 保險 + 修繕準備金 ≤ 自訂住房月預算

貸款成數上限依身分別不同：自然人第一戶自住通常成數較高；第二戶購屋受央行選擇性信用管制約束，成數上限依最新理監事會決議調整（例如2026年3月20日起全國自然人第二戶成數上限由5成調升至6成）；法人購置住宅成數限制通常更嚴格。房屋稅、地價稅依地方政府稅率與房屋現值、申報地價課徵，因城市與物件差異極大，無法套用單一比例估算。

使用步驟

1. 輸入家庭稅前收入、既有固定負債，以及你自訂的住房月預算上限（可參考收支比而非單純三分之一法則）。
2. 分別輸入預估房貸利率、年限、頭期款，以及房屋稅、地價稅、管理費、修繕準備金等持有成本。
3. 確認你申貸時的身分別（第一戶自住、第二戶、法人），並依對應的貸款成數上限調整試算。
4. 查看反推出的可負擔房價，並比較貸款成數限制與現金流上限，取兩者中較保守的結果。
5. 額外預留交屋後的一次性費用（契稅、代書費、規費）與緩衝現金，不要把所有存款用在頭期款上。

台灣使用情境

購屋負擔能力試算應另外輸入房屋稅、地價稅、管理費、修繕預留、契稅、登記及代書等費用，這些因城市、物件、身分別差異極大，無法套用單一全國比例。貸款成數與利率最終由銀行依個案核定，並受央行選擇性信用管制的上限約束，工具不應也不會預設核貸結果。

限制與查核方式

本頁僅提供一般教育與估算，不構成個人化財務、稅務或貸款建議，不代表任何銀行的核貸標準或成數。

計算全在瀏覽器本機完成，不會上傳你輸入的任何數字。請勿將帳號、地址或其他可識別個人的資訊放入可分享網址。

貸款成數上限與稅率會隨政策調整，工具內顯示的門檻數字均標示資料來源與查閱日期，請於申貸前向銀行與地方稅務機關確認最新規定。

相關教學

閱讀 購屋能力怎麼算？房貸成數、房屋稅與地價稅都要算進去，了解完整持有成本與身分別對貸款成數的影響。

常見問題

貸款成數銀行說了算還是我自己可以選？

貸款成數由銀行依信用狀況、收入穩定度、擔保品條件核定，同時受央行選擇性信用管制的上限約束，實際核貸成數可能低於法規上限。

房屋稅跟地價稅是同一筆嗎？

不是。房屋稅針對建物課徵，每年5月申報；地價稅針對土地申報地價課徵，每年11月申報，兩者稅基與時間都不同。

第二戶購屋貸款成數上限是多少？

依中央銀行2026年3月19日理監事會決議，自2026年3月20日起，全國自然人第二戶購屋貸款成數上限由5成調升至6成，其餘選擇性信用管制措施維持不變，實際成數請以最新央行公告為準。

這個工具會告訴我實價登錄的成交行情嗎？

不會。查詢實際成交紀錄請至內政部不動產交易實價查詢服務網，本工具僅依你輸入的收入與成本條件反推可負擔房價。

什麼時候該重新試算？

利率變動、收入有重大變化、央行調整選擇性信用管制措施，或準備購買不同身分別的房屋前，都應該重新試算。

資料來源

• 中央銀行—理監事會議決議新聞稿（選擇性信用管制、貸款成數），查閱日期 2026-07-31
• 內政部—不動產交易實價查詢服務網，查閱日期 2026-07-31