房屋稅自住 1.2%、非自住最高 4.8%：同一間房子，稅額可以差到 4 倍
2026-09-23
一句話結論： 依房屋稅條例第 5 條，供自住的住家用房屋稅率為房屋現值 1.2%；本人、配偶及未成年子女全國僅持有一戶、供自住且現值在一定金額以下者為 1%；其他住家用房屋最低 2%、最高 4.8%。以房屋評定現值 60 萬元計算，自住 1.2% 為 7,200 元，非自住按財政部舉例的 4.8% 為 28,800 元，差 4 倍。自住要件：無出租或營業、本人配偶或直系親屬在該屋辦竣戶籍登記、本人配偶及未成年子女全國合計 3 戶以內。
住家用房屋稅率（房屋稅條例第 5 條）
| 情形 | 稅率（占房屋現值） |
|---|---|
| 本人、配偶及未成年子女全國僅持有一戶，自住且現值在一定金額以下 | 1% |
| 供自住、公益出租人出租使用 | 1.2% |
| 出租且申報租賃所得達當地一般租金標準、繼承取得之共有房屋 | 1.5%–2.4% |
| 其他住家用房屋（非自住） | 2%–4.8% |
財政部說明，非自住住家用房屋採全國歸戶，按全國總持有戶數「全數累進」：超過一定戶數時，全部戶數都適用較高稅率。財政部舉的例子是 2 戶以內 3.2%、3–4 戶 3.8%、5–6 戶 4.2%、7 戶以上 4.8%。實際稅率由各地方政府訂定。
算式
房屋評定現值 = 房屋標準單價 × (1 − 折舊率 × 折舊年數) × 地段率 × 面積
應納房屋稅額 = 房屋評定現值 × 稅率算例：房屋評定現值 600,000 元
| 情形 | 稅率 | 每年房屋稅 |
|---|---|---|
| 全國單一自住（現值在門檻內） | 1% | 6,000 元 |
| 自住 | 1.2% | 7,200 元 |
| 出租且申報租金（下限） | 1.5% | 9,000 元 |
| 非自住，財政部舉例 2 戶以內 | 3.2% | 19,200 元 |
| 非自住，財政部舉例 7 戶以上 | 4.8% | 28,800 元 |
自住與非自住最高稅率相比：28,800 ÷ 7,200 = 4 倍。
什麼條件會讓結論翻轉
- 沒有設籍。 自住要件包含本人、配偶或直系親屬在該屋辦竣戶籍登記。人住在裡面但戶籍不在，就不符合自住要件。
- 第 4 戶。 本人、配偶及未成年子女全國合計超過 3 戶，就不符合自住要件；而且非自住是全數累進，多一戶可能讓其他戶的稅率一起跳級。
- 基準日前後的變動。 納稅義務基準日是每年 2 月末日，變更使用情形要在 3 月 22 日以前申報；錯過期限，稅額減少的部分要到下一期才適用。
- 房屋現值 10 萬元以下。 財政部說明，住家用房屋現值在 10 萬元以下免徵房屋稅，但限自然人全國 3 戶以內。
常見問題
房屋稅什麼時候繳？以哪一天的狀態為準？
財政部說明，修法後按年課徵，納稅義務基準日為每年 2 月末日，繳稅期間為每年 5 月 1 日至 5 月 31 日；變更房屋使用情形要在開徵 40 日以前（即 3 月 22 日）向房屋所在地稽徵機關申報。
出租的房子一定適用最高稅率嗎？
不一定。房屋稅條例第 5 條規定，出租申報租賃所得達當地一般租金標準者，稅率最低不得少於 1.5%，最高不得超過 2.4%；公益出租人出租使用者則適用 1.2%。