購屋能力怎麼算？房貸成數、房屋稅與地價稅都要算進去
2026-07-31
「月付多少我付得起」跟「這間房子我買得起」是兩個不同的問題。台灣購屋的完整持有成本，除了房貸本息，還有每年要繳的房屋稅與地價稅、每月的管理費、逐年提列的修繕準備，以及交屋當下需要一次拿出的現金——而貸款成數本身，還受央行選擇性信用管制影響，不是你想貸多少就能貸多少。
房價不是月付乘以年限：完整持有成本有哪些
購屋負擔能力試算應該包含：房貸本息（依貸款金額、利率、年限計算）、房屋稅（每年5月申報）、地價稅（每年11月申報，僅限有土地持分者）、社區管理費（依坪數與社區規約）、每年提列的修繕準備金、房屋保險，以及交屋時的一次性費用（頭期款、契稅、代書費、規費、可能的仲介費）。只算房貸本息會嚴重低估真正的每月負擔。
貸款成數不是你決定的：央行選擇性信用管制在管什麼
中央銀行為抑制房市投機、引導信用資源支應自住需求，對特定情形設有貸款成數上限，並依市場狀況滾動調整。以2026年3月19日理監事會決議為例，央行將全國自然人「第2戶購屋貸款」成數上限由5成調升至6成（自2026年3月20日生效），高價住宅、法人購屋、特定地區則另有更嚴格的成數限制。也就是說，同樣的收入與房價，第一戶自住、第二戶、公司名義購屋，銀行實際願意核給的成數可能完全不同，計算購屋能力前務必先確認自己屬於哪一種身分。
房貸只是起點：房屋稅、地價稅、管理費、修繕怎麼估
房屋稅依房屋現值與使用情形（自住、非自住）課徵，稅率由各地方政府依使用牌照稅法框架下的地方稅法通則訂定；地價稅依申報地價與土地使用情形課徵，自用住宅用地有優惠稅率。這兩筆稅金因城市、地段、房屋現值差異極大，無法套用單一比例估算，購屋前應向該地地方稅務局查詢實際稅額，或參考屋主提供的近期繳款單。管理費則依社區規約按坪數計算，修繕準備金建議依房齡與大樓公設狀況另外編列預算。
案例：月薪15萬家庭的可負擔房價反推
假設家庭稅前月收入15萬元，其他固定負債月付1.5萬元，自訂住房與負債合計上限抓月收入的40%（因銀行審核收支比而非單純三分之一法則，此處以40%作為情境示範上限，實際上限依承貸銀行審核而定），則住房相關月支出上限約6萬元，扣除估計的房屋稅、地價稅、管理費、修繕月均攤（例如合計8千元）後，可用於房貸本息的部分約5.2萬元，再依當時利率與年限反推可貸本金與對應房價，並取貸款成數限制（如第二戶6成上限）與現金流上限中較保守者。這組數字僅為示範計算路徑，不是任何家庭的實際可負擔房價。
換屋、賣屋要記得的房地合一稅2.0
若你購入房屋後幾年內出售，需留意「房地合一稅2.0」：個人持有期間在2年以內出售，稅率45%；超過2年未逾5年，35%；超過5年未逾10年，20%；超過10年，15%（2021年7月1日後取得或交易適用此制度，此前取得者可能適用舊制，請以財政部公告為準）。這筆稅金會直接影響你未來換屋的實際可用資金，購屋時若已有換屋計畫，建議一併納入長期財務評估。
實價登錄能幫你查什麼、不能幫你查什麼
內政部「不動產交易實價查詢服務網」可查詢同社區或周邊已完成申報的實際成交價格，是議價與評估房價合理性的重要工具，但查到的價格是「歷史交易」，不代表未來成交價，且部分特殊交易（親友間交易、法拍等）可能不具代表性，使用時應交叉比對多筆案例而非只看單一數字。
三個常被低估的一次性費用
- 契稅：買賣移轉時由買方負擔，稅率依房屋契價而定，金額可能達數萬元，常被排除在「頭期款」之外單獨估算。
- 代書費與規費：包含所有權移轉登記、抵押權設定等費用，通常由買方負擔，實際金額依貸款金額與代書事務所報價而定。
- 交屋後的裝修與家具支出：這筆支出常常被視為「以後再說」，但若沒有預留，會直接壓縮交屋後的緊急預備金。
自備款存夠了，不代表現金流準備好了
很多人把「存到頭期款」當成購屋準備完成的訊號，但交屋後緊接而來的裝修、家具、搬家費用，加上前六個月可能還不熟悉的社區管理費與稅金繳款節奏，經常在交屋後的頭一年造成現金流壓力。建議在存頭期款的同時，額外規劃一筆交屋後緩衝金（例如三到六個月的房貸月付加上估計的裝修預算），而不是把所有存款在交屋當天全部投入。
第一戶、第二戶、非自然人：同一間房子，條件差很多
同一間房子，用不同身分申貸，條件可能天差地遠。以自然人第一戶自住為例，通常能適用較高的貸款成數與相對優惠的利率；第二戶購屋則受央行選擇性信用管制約束，成數上限較低（如前述2026年3月調升後的6成上限）；若以公司名義（法人）購置住宅，成數限制通常更嚴格，且可能被排除在青安貸款等優惠方案之外。試算購屋能力前，務必先確認自己申貸時會被歸類為哪一種身分，因為這直接決定了你能拿到的貸款成數與利率區間。
常見問題
貸款成數銀行說了算還是我自己可以選？
貸款成數由銀行依你的信用狀況、收入穩定度、擔保品條件核定，同時受央行選擇性信用管制的上限約束（例如第二戶購屋貸款成數上限），實際核貸成數可能低於法規上限。
房屋稅跟地價稅是同一筆嗎？
不是。房屋稅針對建物課徵，每年5月申報；地價稅針對土地申報地價課徵，每年11月申報，兩者稅基、稅率與申報時間都不同。
收支比跟房貸月付佔收入比例一樣嗎？
不完全一樣。收支比通常涵蓋房貸月付加上其他固定負債與估計生活費，銀行審核高成數貸款時常參考這個更完整的指標，而非單純的房貸月付佔收入比例。
實價登錄查到的價格可以直接當成議價依據嗎？
可以作為參考起點，但應多筆比對同社區、同類型物件的近期成交紀錄，並留意特殊交易可能不具代表性。
什麼時候該重新試算購屋能力？
利率變動、收入有重大變化、央行調整選擇性信用管制措施，或準備購買不同身分別（第一戶、第二戶、非自然人）的房屋前，都應該重新試算。
開啟計算工具
把你的家庭收入、既有負債、頭期款、預估利率與稅費、管理費輸入下方工具，反推在現金流與成數限制下的可負擔房價。
內容與安全界線
本文僅供一般教育與試算參考，不構成個人化財務、稅務或貸款建議，不代表任何銀行的核貸標準。試算網址請勿放入帳號、地址或其他可識別個人的資料。
資料來源
- 中央銀行—理監事會議決議新聞稿（選擇性信用管制、貸款成數），查閱日期 2026-07-31
- 財政部—房地合一稅2.0說明，查閱日期 2026-07-31
- 內政部—不動產交易實價查詢服務網，查閱日期 2026-07-31