Kaufnebenkosten berechnen: Warum ein Haus 10–15 % mehr kostet als der Kaufpreis

2026-07-31

Wer nur den Kaufpreis und die monatliche Kreditrate im Kopf hat, unterschätzt fast immer, wie viel Eigenkapital tatsächlich nötig ist. Kaufnebenkosten in Deutschland liegen typischerweise bei rund 10–15 % des Kaufpreises — und ein erheblicher Teil davon hängt vom Bundesland ab, in dem Sie kaufen.

Warum US-Faustregeln wie die 28/36-Regel hier nicht passen

In den USA verbreitete Faustregeln setzen die maximal tragbare Wohnrate ins Verhältnis zum Bruttoeinkommen. In Deutschland fehlt diesen Regeln ein entscheidender Baustein: die Kaufnebenkosten, die hierzulande deutlich höher ausfallen als in vielen anderen Ländern und die vollständig aus Eigenkapital finanziert werden sollten, da Banken sie in der Regel nicht mitfinanzieren.

Kaufnebenkosten: Was zusätzlich zum Kaufpreis fällig wird

Drei Positionen machen den Großteil der Kaufnebenkosten aus: die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie — sofern ein Makler beteiligt war — die Maklerprovision. Zusammen liegen diese Posten je nach Bundesland und Maklerbeteiligung meist zwischen rund 9 % und 15 % des Kaufpreises, zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis selbst.

Grunderwerbsteuer: Warum sie von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist

Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer — jedes der 16 Bundesländer legt seinen eigenen Steuersatz fest, aktuell in einer Bandbreite von 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises. Bayern und Sachsen liegen historisch am unteren Ende dieser Spanne, mehrere andere Länder am oberen Ende bei 6,5 %. Da einzelne Länder ihren Satz in den letzten Jahren mehrfach angepasst haben, sollten Sie den tagesaktuellen Satz für Ihr konkretes Bundesland direkt prüfen, statt sich auf eine pauschale Tabelle zu verlassen (Bundesministerium der Finanzen — Grunderwerbsteuer, abgerufen am 2026-07-31).

Notar- und Grundbuchkosten: gesetzlich gedeckelt, nicht verhandelbar

Notar- und Grundbuchkosten sind bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und hängen ausschließlich vom Kaufpreis ab, nicht vom gewählten Notar oder Bundesland — ein Notar in München darf für dieselbe Beurkundung nicht mehr verlangen als einer in Rostock. In der Praxis liegen Notarkosten bei rund 1,0–1,5 % und Grundbuchkosten bei rund 0,5 % des Kaufpreises, zusammen also üblicherweise 1,5–2 %. Üblicherweise trägt der Käufer diese Kosten vollständig, da er den Eigentumserwerb veranlasst.

Maklerprovision: seit 2020 hälftig geteilt

Seit der gesetzlichen Neuregelung von Ende 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision bei privat verkauften Wohnungen und Einfamilienhäusern in der Regel zu gleichen Teilen (§§ 656c, 656d BGB, abgerufen am 2026-07-31). Für Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäuser gilt diese Regel nicht. Wie hoch die Gesamtprovision ausfällt, ist weiterhin regional unterschiedlich und frei verhandelbar — informieren Sie sich vor der Beauftragung über die ortsübliche Höhe.

Wie viel Eigenkapital in der Praxis üblich ist

Als Faustregel gilt in der Praxis häufig, dass die Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls halbe Maklerprovision — vollständig aus Eigenkapital gedeckt sein sollten, da Banken diesen Teil in der Regel nicht finanzieren. Wer zusätzlich einen Teil des Kaufpreises selbst einbringt, verbessert typischerweise die Beleihungsquote und damit oft auch die angebotenen Kreditkonditionen — eine feste Mindestquote schreibt jedoch kein Gesetz vor, sie hängt von der individuellen Haushaltsrechnung und Risikobewertung Ihrer Bank ab.

Rechenbeispiel: 450.000 € Kaufpreis mit Makler

Bei einem Kaufpreis von 450.000 € in einem Bundesland mit 6 % Grunderwerbsteuer fallen rund 27.000 € Grunderwerbsteuer an. Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,8 % ergeben etwa 8.100 €. Bei einer Gesamtmaklerprovision von beispielsweise 6 % (3.570 € brutto je Seite bei hälftiger Teilung, abhängig vom regional vereinbarten Satz) kommen für den Käufer weitere rund 13.900 € hinzu. In diesem Beispiel liegen die gesamten Kaufnebenkosten bei etwa 49.000 € — rund 11 % des Kaufpreises, zusätzlich zum eigentlichen Immobilienpreis. Diese Zahlen sind ein Rechenbeispiel mit angenommenen Sätzen; prüfen Sie den tatsächlichen Grunderwerbsteuersatz Ihres Bundeslands und die ortsübliche Maklerprovision vor einer eigenen Kalkulation.

Häufige Fragen

Finanziert meine Bank die Kaufnebenkosten mit?

In der Regel nicht vollständig. Banken finanzieren meist nur einen Teil oder gar keinen Anteil der Kaufnebenkosten — planen Sie diese separat aus Eigenkapital ein.

Warum unterscheidet sich die Grunderwerbsteuer so stark je nach Bundesland?

Weil sie eine Landessteuer ist und jedes Bundesland den Satz eigenständig festlegt und über die Jahre anpassen kann — aktuell reicht die Bandbreite von 3,5 % bis 6,5 %.

Muss ich als Käufer immer die Hälfte der Maklerprovision zahlen?

Bei privat verkauften Wohnungen und Einfamilienhäusern ist die hälftige Teilung seit Ende 2020 gesetzlich vorgeschrieben. Bei Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäusern gilt diese Regel nicht.

Sind Notarkosten verhandelbar?

Nein, sie sind bundesweit einheitlich im GNotKG geregelt und hängen nur vom Kaufpreis ab, nicht vom gewählten Notar.

Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?

Es gibt keine gesetzliche Mindestquote. In der Praxis sollten die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gedeckt sein, da sie meist nicht mitfinanziert werden — wie viel darüber hinaus sinnvoll ist, hängt von Ihrer individuellen Haushaltsrechnung ab.

Rechner öffnen

Öffnen Sie den Rechner, tragen Sie Kaufpreis, Grunderwerbsteuersatz Ihres Bundeslands, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Maklerprovision ein, um den tatsächlich benötigten Gesamtbetrag zu sehen.

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Einordnung und Grenzen

Diese Seite bietet allgemeine Bildung und eine Rechenhilfe, keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Der tatsächliche Grunderwerbsteuersatz Ihres Bundeslands und die ortsübliche Maklerprovision können vom Rechenbeispiel abweichen und sollten vor einer Kaufentscheidung amtlich beziehungsweise beim Makler geprüft werden.

Quellen: Bundesministerium der Finanzen — Grundsteuer und Grunderwerbsteuer (abgerufen 2026-07-31); §§ 656c, 656d BGB — Teilung der Maklerprovision (abgerufen 2026-07-31); Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) (abgerufen 2026-07-31).