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Cuánto piso puedes comprar en España: el precio no es solo el precio

2026-07-31

Buscar piso con un presupuesto basado solo en “lo que me presta el banco” es el error más caro que se puede cometer al comprar vivienda en España. Entre el porcentaje que el banco no financia y los impuestos y gastos de la operación, el ahorro necesario suele superar con holgura el 20% que la mayoría de la gente tiene en mente.

El error de mirar solo el precio de la vivienda

Cuando alguien dice “puedo gastar 200.000 € en un piso”, normalmente está pensando en el precio de compra, no en el desembolso total que tendrá que hacer de su bolsillo. Esa cifra incluye la entrada que el banco no financia, los impuestos de la transmisión y los gastos de notaría, registro y gestoría — ninguno de los cuales suele estar cubierto por la hipoteca.

El 20% que el banco no te presta: por qué necesitas más ahorro del que crees

Según el Informe de Estabilidad Financiera de primavera de 2026 del Banco de España, el LTV habitual para primera vivienda en España sigue siendo el 80% del menor valor entre precio de compra y tasación. Eso significa que, para un piso de 200.000 €, el banco financiaría hasta 160.000 € en condiciones estándar — y tendrías que aportar los 40.000 € restantes de tu bolsillo, antes de sumar ningún impuesto ni gasto. Algunas entidades ofrecen hasta el 90-95% para menores de 35 años o perfiles concretos, pero siguen siendo la excepción y suelen exigir avales o condiciones adicionales.

ITP o IVA+AJD: cuánto suman los impuestos según dónde compres

Si compras una vivienda de segunda mano, pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que gestiona cada comunidad autónoma y que varía de forma notable: en la Comunidad de Madrid el tipo general es del 6% sobre el mayor valor entre el precio y el valor de referencia catastral, según confirma la propia Comunidad de Madrid; otras comunidades aplican tipos más altos. Si compras vivienda nueva (de promotor), en su lugar pagas IVA al 10% más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo también fija cada comunidad, según recoge la Agencia Tributaria. En ambos casos, comprueba el tipo exacto de tu comunidad antes de presupuestar: la diferencia entre comprar en Madrid y en una comunidad con ITP al 10% puede suponer miles de euros.

Notaría, registro y gestoría: la parte que casi nadie presupuesta

Además del impuesto correspondiente, hay que sumar los honorarios de notaría (ligados a la cuantía de la escritura), la inscripción en el Registro de la Propiedad, y, si usas gestoría para tramitar la operación, sus honorarios. Estos gastos no están sujetos a un porcentaje fijo único, pero sumados de forma orientativa suelen representar entre uno y dos puntos porcentuales adicionales sobre el precio de la vivienda. Pide presupuesto cerrado a la notaría y a la gestoría antes de firmar: no forman parte de una tabla oficial nacional y varían según el importe de la operación.

Cuánto te presta realmente el banco (LTV y ratio de esfuerzo juntos)

El LTV del 80% fija el máximo que te prestan sobre el valor de la vivienda; tu ratio de esfuerzo —el porcentaje de tus ingresos netos que ya destinas a deuda, con un 35% como referencia habitual del Banco de España— fija si esa cuota mensual es asumible para tu perfil de riesgo. Los dos filtros actúan a la vez: puedes tener ahorrado el 20% de entrada y aun así no calificar si la cuota resultante supera tu ratio de esfuerzo razonable, o al revés, calificar por ingresos pero no tener el ahorro necesario para la entrada y los gastos.

Ejemplo: comprar una vivienda de 220.000 € en dos comunidades distintas

Para una vivienda de segunda mano de 220.000 €: en una comunidad con ITP al 6%, el impuesto son 13.200 €; en una con ITP al 10%, son 22.000 €. Sumando una entrada del 20% (44.000 €) y unos gastos aproximados de notaría, registro y gestoría de 1.500-2.500 €, el desembolso total ronda entre 58.700 € y 68.500 € según la comunidad — muy por encima de los 44.000 € que muchas personas tienen en mente al pensar solo en “la entrada”.

Cómo construir tu presupuesto de compra paso a paso

  1. Fija el precio máximo de vivienda que quieres explorar y multiplícalo por el 20% para estimar la entrada mínima.
  2. Añade el ITP de tu comunidad (segunda mano) o el IVA del 10% más el AJD de tu comunidad (obra nueva) sobre ese mismo precio.
  3. Suma una estimación de notaría, registro y gestoría — pide presupuesto real antes de dar por buena una cifra genérica.
  4. Compara el total con tu ahorro disponible, dejando aparte un colchón de emergencia que no se destine a la compra.
  5. Calcula la cuota hipotecaria resultante y comprueba que tu ratio de esfuerzo se mantiene en un nivel razonable antes de comprometerte.

Preguntas frecuentes

No, es la práctica habitual del mercado que refleja el propio Banco de España en sus informes de estabilidad financiera. Algunos bancos ofrecen porcentajes superiores en casos concretos, con condiciones adicionales.

¿Pago ITP o IVA por la vivienda que quiero comprar?

Depende de si es de segunda mano (ITP, gestionado por tu comunidad autónoma) o nueva, comprada directamente al promotor (IVA al 10% más AJD, también autonómico).

¿Los gastos de notaría y registro son iguales en toda España?

No hay una tarifa plana nacional aplicable a cualquier operación; dependen de la cuantía de la escritura y pueden variar. Pide presupuesto concreto antes de comprometer tu ahorro.

¿Puedo financiar los impuestos y gastos con la hipoteca?

En condiciones estándar, no: el LTV del 80% se calcula sobre el valor de la vivienda, no sobre el coste total de la operación, así que impuestos y gastos suelen salir de tu ahorro.

¿Cuándo debería recalcular cuánta vivienda puedo pagar?

Cuando cambien tus ingresos, tu ahorro disponible, el tipo de interés de referencia, o si te planteas comprar en una comunidad autónoma distinta con otro tipo de ITP o AJD.

Calcula tu presupuesto real

Introduce tus ingresos, tu ahorro disponible y el tipo hipotecario estimado para ver un rango de precio de vivienda que tenga en cuenta impuestos, gastos y la cuota mensual resultante.

Calculadora de vivienda asequible y coste total

Aviso

Este contenido es educativo y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico personalizado. Los tipos de ITP y AJD varían por comunidad autónoma y pueden cambiar: confirma siempre la cifra vigente con la agencia tributaria autonómica correspondiente.

Fuentes