Calculadora de alquiler o compra de vivienda en España
Compara el mismo horizonte y una vivienda razonablemente equivalente. La cuota hipotecaria no es todo el coste de comprar, pero tampoco debe tratarse toda como gasto: por eso el modelo resta solo el patrimonio neto que estimas recibir después de deuda y costes de venta.
Escenario de vivienda
Misma zona, tamaño y calidad que la compra.
Hipótesis de escenario, no límite legal ni predicción.
Precio pactado de la vivienda.
Capital inmovilizado al inicio.
Usa presupuesto según vivienda, comunidad y operación; no un porcentaje universal.
Incluye la cuota del escenario financiero elegido.
IBI prorrateado, comunidad, seguro, mantenimiento y derramas previstas.
Horizonte que realmente puedes mantener.
Precio de venta conservador menos hipoteca pendiente, venta e impuestos aplicables.
Menor coste neto en el horizonte
Introduce alquiler, compra, duración y patrimonio recuperable.
Alquiler acumulado—
Coste neto de compra—
Diferencia del escenario—
Patrimonio final necesario para igualar—
Respuesta directa
No existe un número universal de años para que comprar gane a alquilar. El año de equilibrio es la primera fecha de venta en la que el coste neto de compra —entrada, gastos, cuotas, costes del propietario y salida menos el efectivo neto recuperado— no supera el alquiler acumulado después de reconocer la rentabilidad del dinero inicial que conserva el inquilino. En el ejemplo transparente, el cruce aparece en el año 9; con precio estable se desplaza al 17.
Datos que necesitas
- Precio y alquiler de dos viviendas comparables por zona, superficie, estado y servicios
- Entrada, gastos e impuestos de compraventa, importe hipotecario, TIN, plazo y cuota
- IBI, seguro, comunidad no recuperable, mantenimiento y derramas probables
- Coste de venta, capital pendiente y posible compensación por reembolso anticipado en cada fecha de salida
- Revalorización y subida del alquiler probadas como rangos, no como pronósticos
- Rentabilidad neta alternativa sobre la entrada y los gastos iniciales
- Permanencia máxima realista; no ampliar el horizonte solo para obtener un cruce
Fórmula
Para cada año N: coste neto de compra = entrada + gastos de compra + cuotas pagadas hasta N + costes del propietario − [valor de la vivienda en N × (1 − coste de venta) − capital pendiente]. Coste neto de alquiler = rentas pagadas hasta N − ganancia de la inversión del efectivo inicial. El equilibrio es el menor N con coste de compra ≤ coste de alquiler.
Ejemplo resuelto
Vivienda de 240.000 €, entrada de 48.000 €, 24.000 € de gastos, hipoteca de 192.000 € a 30 años al 3,25% y cuota aproximada de 836 €. Se añaden 3.000 € anuales de propietario, venta al 5%, revalorización del 1,5%, alquiler comparable de 1.000 € con subida del 2% y rentabilidad alternativa del 4% sobre 72.000 €. En el año 9, comprar alcanza un coste neto estimado de 81.020 € frente a 86.577 € de alquilar: primer cruce, por unos 5.557 €. No es una previsión del euríbor ni del mercado.
Análisis de sensibilidad
| Escenario | Dato modificado | Resultado |
|---|---|---|
| Caso base | TIN 3,25%; revalorización 1,5%; venta 5% | Primer cruce en el año 9 |
| Precio estable | 0% en lugar de 1,5% | Primer cruce en el año 17 |
| Tipo menor | 2,5% en lugar de 3,25% | Primer cruce en el año 7 |
| Venta más cara | 7% en lugar de 5% | El cruce sigue en el año 9, pero con solo 69 € de margen |
| Alquiler comparable mayor | 1.200 € en lugar de 1.000 € al mes | Primer cruce en el año 6 |
Limitaciones
- El cruce pertenece al escenario y no recomienda comprar, vender ni contratar una hipoteca en ese año.
- La calculadora mantiene el tipo constante, invierte solo el efectivo inicial y simplifica impuestos, deducciones, seguros, reformas, derramas y fiscalidad de la venta.
- ITP o IVA y AJD, notaría, registro, tasación, agencia y condiciones de amortización dependen de comunidad autónoma, vivienda y contrato. Use FEIN, FiAE, escritura, recibos y presupuesto de salida.
- Que comprar cruce antes no demuestra que la cuota sea asumible ni que exista liquidez para averías o cambios laborales.
Fuentes y comprobación
- Banco de España — cuota, capital e intereses de la hipoteca
- Banco de España — gastos asociados a la hipoteca
- Consejo General del Notariado — gastos de compraventa e impuestos
- Banco de España — compensación por reembolso anticipado
Última comprobación:
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