Mieten-oder-Kaufen-Rechner für Deutschland
Vergleichen Sie eine ähnliche Wohnung über denselben realistischen Zeitraum. Die Kreditrate ist nicht der gesamte Eigentümerkostenblock, aber auch nicht vollständig verloren. Deshalb wird nur der geschätzte Nettoverkaufserlös nach Restschuld und Verkaufsaufwand abgezogen.
Wohnszenario
Mit vergleichbarer Lage, Größe und Qualität arbeiten.
Szenario, keine rechtliche oder wirtschaftliche Prognose.
Beurkundeter Preis ohne separat erfasste Nebenkosten.
Zu Beginn gebundenes Kapital.
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler und Finanzierung passend zum Fall.
Rate des konkreten Finanzierungsplans.
Nicht umlagefähiges Hausgeld, Steuer, Versicherung, Instandhaltung und Sonderumlage.
Realistisch durchhaltbare Dauer.
Vorsichtiger Verkaufserlös abzüglich Restschuld, Verkaufskosten und möglicher Steuer.
Niedrigere Nettokosten
Miete, Kauf, Haltedauer und erwartetes Nettovermögen eintragen.
Kumulierte Miete—
Nettokosten des Kaufs—
Differenz im Szenario—
Benötigtes Endvermögen für Gleichstand—
Kurzantwort
Es gibt keine allgemeine Haltedauer, ab der Kaufen günstiger als Mieten ist. Das Break-even-Jahr ist der erste angenommene Verkaufszeitpunkt, an dem die Netto-Kaufkosten — Eigenkapital, Nebenkosten, Raten, Eigentümerkosten und Verkauf abzüglich Nettoerlös — die Nettomietkosten nach Ertrag des nicht eingesetzten Anfangskapitals nicht mehr übersteigen. Im transparenten Beispiel liegt dieser Punkt erst im Jahr 19; bei unverändertem Immobilienwert wird er innerhalb von 30 Jahren nicht erreicht.
Diese Angaben brauchen Sie
- Kaufpreis und Kaltmiete wirklich vergleichbarer Objekte nach Lage, Fläche, Zustand und Energie
- Eigenkapital, Kaufnebenkosten, Darlehen, Sollzins, effektiver Jahreszins, Laufzeit und Zinsbindung
- Grundsteuer, nicht umlagefähiges Hausgeld, Versicherung, Instandhaltung und bekannte Sonderumlagen
- Restschuld, Makler, Grundbuchlöschung, Vorfälligkeitsentschädigung und sonstige Verkaufskosten je Ausstiegsjahr
- Wertentwicklung und Mietsteigerung als Bandbreiten statt Prognosen
- Alternative Nettorendite auf Eigenkapital und Kaufnebenkosten
- Realistische maximale Haltedauer; den Zeitraum nicht verlängern, nur damit Kaufen gewinnt
Formel
Für jedes Jahr N: Netto-Kaufkosten = Eigenkapital + Kaufnebenkosten + bis N gezahlte Kreditraten + Eigentümerkosten − [Immobilienwert in N × (1 − Verkaufskostensatz) − Restschuld]. Nettomietkosten = kumulierte Miete − Anlagegewinn des Anfangskapitals. Break-even ist das kleinste N mit Kaufkosten ≤ Mietkosten.
Rechenbeispiel
Kaufpreis 350.000 €, Eigenkapital 70.000 €, Kaufnebenkosten 35.000 €, Darlehen 280.000 € über 30 Jahre zu 3,5% und Rate rund 1.257 €. Jährlich fallen 4.500 € Eigentümerkosten an; Verkauf 4,5%, Wertentwicklung 1%, Kaltmiete 1.200 € mit 2% Steigerung und Alternativrendite 4% auf 105.000 €. Erst im Jahr 19 liegen geschätzte Kaufkosten von 210.948 € unter Mietkosten von 212.685 €, ein schmaler Abstand von 1.737 €. Das ist keine Marktprognose.
Sensitivitätsprüfung
| Szenario | Geänderte Annahme | Ergebnis |
|---|---|---|
| Basisfall | Zins 3,5%; Wert +1%; Verkauf 4,5% | Erster Break-even im Jahr 19 |
| Stabiler Immobilienwert | 0% statt +1% | Innerhalb von 30 Jahren kein Break-even |
| Niedrigerer Sollzins | 2,75% statt 3,5% | Erster Break-even im Jahr 15 |
| Höhere Verkaufskosten | 7% statt 4,5% | Erster Break-even im Jahr 21 |
| Höhere Vergleichsmiete | 1.500 € statt 1.200 € | Erster Break-even im Jahr 11 |
Grenzen der Rechnung
- Das Break-even-Jahr ist ein Szenarioergebnis und keine Empfehlung zum Kauf, Verkauf oder Abschluss einer Finanzierung.
- Der Rechner hält den Zins konstant, investiert nur das Anfangskapital und vereinfacht Anschlussfinanzierung, Steuern, Sanierungen, Sonderumlagen und monatliche Zahlungsdifferenzen.
- Grunderwerbsteuer, Maklervertrag, Eigennutzung, Vermietung, Anschaffungsdatum und § 23 EStG können die Steuer- und Kostenlage verändern. Verwenden Sie Vertrag, Steuerberatung, Darlehensplan und WEG-Unterlagen.
- Ein Kosten-Break-even beweist weder Tragbarkeit der Rate noch ausreichende Liquiditätsreserve.
Quellen und Prüfung
- Verbraucherzentrale — Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf
- Bundesministerium der Justiz — § 23 EStG private Grundstücksveräußerung
- Deutsche Bundesbank — Wohnungsbaukredite und Zinsbindungsfristen
- Verbraucherzentrale — Modelle und Planung der Immobilienfinanzierung
Zuletzt geprüft:
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