Calculateur louer ou acheter un logement en France
Comparez un logement et une durée cohérents. La mensualité de crédit n’est pas le coût complet d’achat, mais elle ne doit pas non plus être traitée entièrement comme perdue : le calcul retranche le capital net réellement récupérable après dette et frais de revente.
Scénario de logement
Même zone, surface et qualité que le bien acheté.
Hypothèse de scénario, pas plafond réglementaire.
Prix convenu hors frais saisis séparément.
Capital immobilisé au départ.
Utilisez une estimation liée au bien et au montage, pas un taux universel.
Mensualité du financement comparé.
Taxe foncière proratisée, copropriété non récupérable, assurance et travaux.
Durée que vous pouvez réellement tenir.
Vente prudente moins crédit restant, agence, diagnostics, fiscalité et frais.
Coût net le plus faible
Saisissez loyer, achat, durée et capital récupérable.
Loyers cumulés—
Coût net d’achat—
Écart du scénario—
Capital final nécessaire pour égaler—
Réponse directe
Il n’existe pas de durée nationale après laquelle acheter devient automatiquement plus avantageux que louer. L’année d’équilibre est la première date de revente où le coût net de l’achat — apport, frais, mensualités, charges de propriétaire et sortie, moins le produit net récupéré — ne dépasse plus le coût locatif après rendement du capital initial conservé. Dans le scénario transparent, le croisement arrive en année 10 ; avec un prix stable, il recule à l’année 18.
Données à réunir
- Prix et loyer de deux logements réellement comparables par quartier, surface, état et performance
- Apport, frais d’acquisition, montant emprunté, taux, TAEG, assurance et durée
- Taxe foncière, charges non récupérables, assurance propriétaire, entretien et travaux votés
- Capital restant dû, diagnostics, agence, indemnité de remboursement anticipé et frais de revente à chaque date
- Évolution du prix et du loyer testée en baisse, stabilité et hausse modérée
- Rendement net alternatif sur l’apport et les frais initiaux
- Durée maximale de détention compatible avec le projet de vie, sans prolonger pour forcer un résultat
Formule
Pour chaque année N : coût net d’achat = apport + frais d’acquisition + mensualités payées jusqu’à N + coûts de propriétaire − [valeur du logement à N × (1 − taux de frais de revente) − capital restant dû]. Coût locatif net = loyers cumulés − gain du placement des fonds initiaux. L’équilibre est le plus petit N tel que coût d’achat ≤ coût locatif.
Exemple chiffré
Logement de 280 000 €, apport de 56 000 €, frais initiaux de 22 000 €, crédit de 224 000 € sur 25 ans à 3,5% et mensualité d’environ 1 121 €. S’ajoutent 3 500 € par an, revente à 5%, hausse du prix de 1,2%, loyer comparable de 1 100 € progressant de 1,5% et rendement alternatif de 3,5% sur 78 000 €. En année 10, le coût d’achat atteint environ 104 732 € contre 109 249 € pour la location : premier croisement, avec 4 517 € d’écart. Ce n’est pas une prévision immobilière.
Analyse de sensibilité
| Scénario | Hypothèse modifiée | Résultat |
|---|---|---|
| Scénario central | Crédit 3,5%; prix +1,2%; revente 5% | Premier croisement en année 10 |
| Prix stable | 0% au lieu de +1,2% | Premier croisement en année 18 |
| Taux plus bas | 2,75% au lieu de 3,5% | Premier croisement en année 8 |
| Revente plus coûteuse | 7% au lieu de 5% | Premier croisement en année 11 |
| Loyer comparable plus élevé | 1 300 € au lieu de 1 100 € | Premier croisement en année 7 |
Limites
- L’année de croisement appartient au scénario et ne conseille ni achat, ni vente, ni crédit à cette date.
- Le calcul maintient le taux constant, place seulement les fonds initiaux et simplifie assurance emprunteur, fiscalité, travaux irréguliers, vacance et différences mensuelles de trésorerie.
- Résidence principale, autre logement, ancien, neuf, département, copropriété et situation du vendeur modifient frais et fiscalité. Utilisez acte, décompte du notaire, offre de prêt, taxe foncière et documents de copropriété.
- Un croisement ne prouve pas la capacité de remboursement ni la présence d’une épargne de sécurité.
Sources et vérification
- ANIL — frais annexes liés à l’achat et au statut de propriétaire
- ANIL — contrat de crédit et indemnité de remboursement anticipé
- Service-Public.fr — plus-value immobilière et résidence principale
Dernière vérification:
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