Alquilar o comprar: los datos que realmente cambian el resultado
2026-07-18
Comparar 1.000 € de alquiler con una cuota hipotecaria de 836 € no demuestra que comprar sea más barato. Parte de la cuota amortiza capital, pero el propietario añade impuestos, comunidad, seguro, mantenimiento y costes de entrada y salida. El inquilino conserva la entrada, aunque soporta subidas de renta y posibles mudanzas. La comparación correcta reconstruye ambos flujos durante el mismo número de años.
En España, la FEIN, la FiAE y la tasación aportan datos que una calculadora genérica no puede adivinar. La decisión útil no es un veredicto nacional, sino una tabla que explica con qué tipo, permanencia, costes y evolución del precio cambia el resultado para dos viviendas equivalentes.
Respuesta directa
Alquilar o comprar no se decide comparando el alquiler con la cuota hipotecaria. Compara viviendas equivalentes y fija primero cuántos años permanecerás. Después separa intereses, gastos de compra y venta, impuestos, comunidad, seguro y mantenimiento; añade el crecimiento del alquiler, la revalorización y el rendimiento que renuncias a obtener sobre la entrada. Si un cambio pequeño altera el resultado, no hay un ganador financiero robusto.
Datos que necesitas
- Precio y alquiler de viviendas realmente comparables por zona, tamaño y estado
- Años de permanencia y plazo de la hipoteca
- Entrada, TIN, TAE, comisión de apertura y coste de tasación
- Impuestos de compra, registro, notaría, venta y otros gastos según el caso
- IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y derramas previsibles
- Crecimiento del alquiler, revalorización y rentabilidad alternativa de la entrada
Fórmula
Coste neto de comprar en N años ≈ gastos de compra + intereses + impuestos/seguro/comunidad/mantenimiento + gastos de venta − revalorización + rentabilidad renunciada sobre el efectivo inicial; coste de alquilar ≈ alquileres y gastos del inquilino acumulados
Ejemplo resuelto
Caso ilustrativo a siete años: vivienda de 240.000 €, entrada de 48.000 €, 24.000 € de gastos de compra, hipoteca a 30 años al 3,25 %, 3.000 € anuales de costes del propietario, revalorización del 1,5 %, venta al 5 % y rentabilidad alternativa del 4 %. Los intereses suman unos 40.467 €, la revalorización 26.363 €, la venta 13.318 € y la rentabilidad renunciada 22.747 €; coste neto estimado de compra: 95.170 €. Un alquiler inicial de 1.000 € con subida del 2 % suma 89.211 €; alquilar queda 5.958 € por debajo en este supuesto, no como previsión.
Análisis de sensibilidad
| Escenario | Dato modificado | Resultado |
|---|---|---|
| Caso base | 7 años; hipoteca 3,25%; revalorización 1,5% | Alquilar cuesta unos 5.958 € menos |
| Estancia más corta | 4 años; resto igual | Alquilar cuesta unos 20.734 € menos |
| Tipo hipotecario menor | 2,5% en lugar de 3,25% | Comprar cuesta unos 3.668 € menos |
| Precio sin revalorización | 0% en lugar de 1,5% | Alquilar cuesta unos 31.003 € menos |
Abrir la calculadora en inglés y probar escenarios
Limitaciones
- Los porcentajes del ejemplo son entradas transparentes, no una predicción del euríbor, del precio de la vivienda, del alquiler ni de una inversión.
- ITP o IVA, AJD, tasación, registro, notaría, comisión, IBI, comunidad y fiscalidad de la venta dependen de la vivienda, la comunidad autónoma y el contrato.
- La herramienta actual simplifica costes del propietario y no sustituye la FEIN, la FiAE, una oferta vinculante ni asesoramiento financiero, fiscal, jurídico o inmobiliario.
Fuentes y comprobación
- Banco de España — gastos asociados a la hipoteca
- Banco de España — contratación e información de la hipoteca
Última comprobación:
Compara la misma vivienda, no dos niveles de vida
Busca un alquiler con zona, superficie útil, estado, ascensor, garaje y eficiencia similares al inmueble que comprarías. Si la compra añade una habitación o reduce el trayecto al trabajo, esa mejora puede justificar un coste mayor, pero debe aparecer como elección de vivienda y no como supuesta rentabilidad financiera.
Utiliza anuncios recientes con cautela y, cuando sea posible, contratos o referencias públicas de transacciones. Separa renta de suministros y gastos que pagarías en ambos casos. Una media provincial no sustituye el precio de un piso concreto ni incorpora sus derramas o estado de conservación.
De la FEIN al coste de compra y de salida
Anota importe, TIN, TAE, plazo, cuota, comisión, productos vinculados, tasación y condiciones de amortización anticipada. En un préstamo variable, usa también los escenarios de cuotas: mantener el tipo inicial durante toda la vida del crédito infravalora el riesgo. Calcula intereses y saldo pendiente hasta el año en que podrías vender.
La compraventa tiene costes distintos de los gastos de formalización de la hipoteca. ITP o IVA y AJD, notaría, registro, gestoría, agencia y venta dependen de comunidad autónoma, vivienda y contrato. El Banco de España explica el reparto hipotecario; para el modelo debes añadir además todos los costes propios de adquirir y transmitir el inmueble.
Comunidad, IBI y mantenimiento no son una nota al pie
Revisa actas, derramas aprobadas, fondos de la comunidad, ITE o IEE cuando corresponda, seguro e historial de reparaciones. Un porcentaje anual facilita la sensibilidad, pero una fachada o un ascensor pueden concentrar años de gasto en un solo ejercicio. Distingue reparación necesaria de reforma voluntaria por preferencias personales.
En alquiler, incluye las cantidades que realmente paga el inquilino y excluye las que seguirían existiendo al comprar. La comparación debe mantener iguales aparcamiento, energía y desplazamiento. Si comprar obliga a vivir más lejos, el transporte es otro coste y no debe ocultarse dentro del precio de la vivienda.
Prueba tipos, permanencia y precio como intervalos
Ejecuta primero precio estable, después una subida moderada y una caída. Haz lo mismo con el rendimiento de la entrada: usa una inversión que realmente mantendrías, después de costes e impuestos, no la mejor rentabilidad histórica disponible. Añade venta sobre el valor futuro para no contar toda la revalorización como patrimonio líquido.
Resume el resultado como condición: «comprar queda por debajo solo si permanezco al menos siete años y el tipo no supera X». Si un pequeño cambio invierte la ventaja, el modelo no autoriza una respuesta tajante. Liquidez, estabilidad, movilidad y tolerancia a reparaciones pueden decidir cuando la diferencia financiera es estrecha.
Modelo educativo general. Confirma FEIN, FiAE, impuestos, contratos y costes actuales con la entidad y profesionales cualificados. Los datos introducidos en WorthCalc permanecen en el navegador.