Cuántos años debes quedarte para que comprar pueda ser mejor que alquilar
2026-07-19
La frase “si te quedas cinco años, comprar compensa” ignora que cada vivienda tiene otra entrada, impuestos, comunidad, hipoteca y coste de salida. El cálculo útil simula la venta al final de cada año y busca la primera fecha en que el coste neto de comprar deja de superar al de alquilar.
Ese año no es una promesa de mercado. Debe cambiar cuando cambian el TIN, la revalorización, la comunidad autónoma, la compensación por cancelación, una derrama o el alquiler de una vivienda realmente equivalente.
Respuesta directa
No existe un número universal de años para que comprar gane a alquilar. El año de equilibrio es la primera fecha de venta en la que el coste neto de compra —entrada, gastos, cuotas, costes del propietario y salida menos el efectivo neto recuperado— no supera el alquiler acumulado después de reconocer la rentabilidad del dinero inicial que conserva el inquilino. En el ejemplo transparente, el cruce aparece en el año 9; con precio estable se desplaza al 17.
Datos que necesitas
- Precio y alquiler de dos viviendas comparables por zona, superficie, estado y servicios
- Entrada, gastos e impuestos de compraventa, importe hipotecario, TIN, plazo y cuota
- IBI, seguro, comunidad no recuperable, mantenimiento y derramas probables
- Coste de venta, capital pendiente y posible compensación por reembolso anticipado en cada fecha de salida
- Revalorización y subida del alquiler probadas como rangos, no como pronósticos
- Rentabilidad neta alternativa sobre la entrada y los gastos iniciales
- Permanencia máxima realista; no ampliar el horizonte solo para obtener un cruce
Fórmula
Para cada año N: coste neto de compra = entrada + gastos de compra + cuotas pagadas hasta N + costes del propietario − [valor de la vivienda en N × (1 − coste de venta) − capital pendiente]. Coste neto de alquiler = rentas pagadas hasta N − ganancia de la inversión del efectivo inicial. El equilibrio es el menor N con coste de compra ≤ coste de alquiler.
Ejemplo resuelto
Vivienda de 240.000 €, entrada de 48.000 €, 24.000 € de gastos, hipoteca de 192.000 € a 30 años al 3,25% y cuota aproximada de 836 €. Se añaden 3.000 € anuales de propietario, venta al 5%, revalorización del 1,5%, alquiler comparable de 1.000 € con subida del 2% y rentabilidad alternativa del 4% sobre 72.000 €. En el año 9, comprar alcanza un coste neto estimado de 81.020 € frente a 86.577 € de alquilar: primer cruce, por unos 5.557 €. No es una previsión del euríbor ni del mercado.
Análisis de sensibilidad
| Escenario | Dato modificado | Resultado |
|---|---|---|
| Caso base | TIN 3,25%; revalorización 1,5%; venta 5% | Primer cruce en el año 9 |
| Precio estable | 0% en lugar de 1,5% | Primer cruce en el año 17 |
| Tipo menor | 2,5% en lugar de 3,25% | Primer cruce en el año 7 |
| Venta más cara | 7% en lugar de 5% | El cruce sigue en el año 9, pero con solo 69 € de margen |
| Alquiler comparable mayor | 1.200 € en lugar de 1.000 € al mes | Primer cruce en el año 6 |
Abrir el comparador completo y probar más supuestos
Limitaciones
- El cruce pertenece al escenario y no recomienda comprar, vender ni contratar una hipoteca en ese año.
- La calculadora mantiene el tipo constante, invierte solo el efectivo inicial y simplifica impuestos, deducciones, seguros, reformas, derramas y fiscalidad de la venta.
- ITP o IVA y AJD, notaría, registro, tasación, agencia y condiciones de amortización dependen de comunidad autónoma, vivienda y contrato. Use FEIN, FiAE, escritura, recibos y presupuesto de salida.
- Que comprar cruce antes no demuestra que la cuota sea asumible ni que exista liquidez para averías o cambios laborales.
Fuentes y comprobación
- Banco de España — cuota, capital e intereses de la hipoteca
- Banco de España — gastos asociados a la hipoteca
- Consejo General del Notariado — gastos de compraventa e impuestos
- Banco de España — compensación por reembolso anticipado
Última comprobación:
Calculadora del año de equilibrio entre comprar y alquilar
Se simula una venta al final de cada año y se muestra el primer cruce. Sustituye impuestos, escritura, FEIN, comunidad, mantenimiento y alquiler por datos reales.
- Primer año de equilibrio
- —
- Coste neto de compra en ese año
- —
- Coste neto de alquiler en ese año
- —
- Ventaja modelizada de compra
- —
- Cuota hipotecaria estimada
- —
- Capital pendiente en ese año
- —
Los datos permanecen en el navegador. Tipo constante, venta a fin de año e inversión solo del efectivo inicial son simplificaciones; no es asesoramiento financiero, hipotecario, fiscal, jurídico o inmobiliario.
Separar la compraventa de la formalización hipotecaria
Banco de España explica que, para hipotecas sujetas a la Ley 5/2019, el cliente paga la tasación y la entidad asume determinados gastos de notaría, registro, impuestos y gestoría de la formalización del préstamo. Eso no elimina los gastos propios de comprar la vivienda.
El Notariado distingue impuestos y minutas de la compraventa. Vivienda nueva o usada, comunidad autónoma y pacto determinan IVA o ITP, AJD y otros importes. Introduce el efectivo de tu escritura y presupuesto, no un porcentaje nacional que mezcle préstamo y adquisición.
La cuota contiene capital y los intereses dependen del saldo
En el sistema francés, una parte de la cuota amortiza capital y otra paga intereses; al principio pesa más el interés. Para cada año de salida, resta del valor neto de venta el capital pendiente. Así, el principal amortizado aparece como más patrimonio y no como una pérdida duplicada.
Una hipoteca variable necesita varios tramos de tipo. Si la venta exige cancelación total, revisa la compensación aplicable según fecha, contrato, modalidad y momento. Añádela al coste de salida en el año correspondiente.
IBI, comunidad, seguro y derramas pueden retrasar el cruce
Usa recibos, actas y presupuestos. Una media anual puede servir para mantenimiento ordinario, pero una fachada, ascensor o cubierta concentra el gasto. Ejecuta un escenario con la derrama conocida y otro con una reserva prudente; no confíes en que toda reforma aumente el precio euro por euro.
En alquiler, conserva solo los gastos propios del inquilino. Suministros y servicios presentes en ambos casos se excluyen o se ponen en las dos columnas. Alinea barrio, superficie, garaje, estado y eficiencia para no comparar dos niveles de vivienda.
Un margen de 69 euros no es un equilibrio robusto
En el escenario base el primer cruce aparece en el año 9. Subir el coste de venta del 5% al 7% mantiene el año, pero deja solo 69 € de margen: redondeos, una reparación o un mes vacío lo eliminan. El resultado debe mostrar tanto el año como la diferencia.
Con precio estable, el cruce se desplaza al año 17; con alquiler de 1.200 €, al año 6. Prueba caídas, estabilidad y subida moderada, además de varios tipos y costes. Si tu permanencia realista termina antes, la respuesta financiera del modelo es que comprar no alcanza el equilibrio dentro de tu horizonte.
Modelo educativo general, sin recomendación personalizada. Confirma FEIN, FiAE, escritura, impuestos, capital pendiente, comunidad, seguro y costes de venta con documentos y profesionales cualificados. Los datos permanecen en el navegador.