Wie lange müssen Sie bleiben, damit Kaufen günstiger als Mieten werden kann?
2026-07-19
„Mindestens zehn Jahre halten“ vermischt eine steuerliche Frist mit einer Kostenrechnung. Kaufnebenkosten, Zinsbindung, Restschuld, nicht umlagefähiges Hausgeld, Sanierung und Vorfälligkeitsentschädigung unterscheiden sich je Objekt und Vertrag. Das Break-even-Jahr muss deshalb aus den eigenen Zahlungsströmen entstehen.
Die Berechnung simuliert einen Verkauf nach jedem vollen Jahr. Wird der Schnittpunkt innerhalb der realistischen Haltedauer nicht erreicht, bleibt genau das die Antwort; eine höhere Wertsteigerung darf nicht nur zur Ergebnissteuerung eingetragen werden.
Kurzantwort
Es gibt keine allgemeine Haltedauer, ab der Kaufen günstiger als Mieten ist. Das Break-even-Jahr ist der erste angenommene Verkaufszeitpunkt, an dem die Netto-Kaufkosten — Eigenkapital, Nebenkosten, Raten, Eigentümerkosten und Verkauf abzüglich Nettoerlös — die Nettomietkosten nach Ertrag des nicht eingesetzten Anfangskapitals nicht mehr übersteigen. Im transparenten Beispiel liegt dieser Punkt erst im Jahr 19; bei unverändertem Immobilienwert wird er innerhalb von 30 Jahren nicht erreicht.
Diese Angaben brauchen Sie
- Kaufpreis und Kaltmiete wirklich vergleichbarer Objekte nach Lage, Fläche, Zustand und Energie
- Eigenkapital, Kaufnebenkosten, Darlehen, Sollzins, effektiver Jahreszins, Laufzeit und Zinsbindung
- Grundsteuer, nicht umlagefähiges Hausgeld, Versicherung, Instandhaltung und bekannte Sonderumlagen
- Restschuld, Makler, Grundbuchlöschung, Vorfälligkeitsentschädigung und sonstige Verkaufskosten je Ausstiegsjahr
- Wertentwicklung und Mietsteigerung als Bandbreiten statt Prognosen
- Alternative Nettorendite auf Eigenkapital und Kaufnebenkosten
- Realistische maximale Haltedauer; den Zeitraum nicht verlängern, nur damit Kaufen gewinnt
Formel
Für jedes Jahr N: Netto-Kaufkosten = Eigenkapital + Kaufnebenkosten + bis N gezahlte Kreditraten + Eigentümerkosten − [Immobilienwert in N × (1 − Verkaufskostensatz) − Restschuld]. Nettomietkosten = kumulierte Miete − Anlagegewinn des Anfangskapitals. Break-even ist das kleinste N mit Kaufkosten ≤ Mietkosten.
Rechenbeispiel
Kaufpreis 350.000 €, Eigenkapital 70.000 €, Kaufnebenkosten 35.000 €, Darlehen 280.000 € über 30 Jahre zu 3,5% und Rate rund 1.257 €. Jährlich fallen 4.500 € Eigentümerkosten an; Verkauf 4,5%, Wertentwicklung 1%, Kaltmiete 1.200 € mit 2% Steigerung und Alternativrendite 4% auf 105.000 €. Erst im Jahr 19 liegen geschätzte Kaufkosten von 210.948 € unter Mietkosten von 212.685 €, ein schmaler Abstand von 1.737 €. Das ist keine Marktprognose.
Sensitivitätsprüfung
| Szenario | Geänderte Annahme | Ergebnis |
|---|---|---|
| Basisfall | Zins 3,5%; Wert +1%; Verkauf 4,5% | Erster Break-even im Jahr 19 |
| Stabiler Immobilienwert | 0% statt +1% | Innerhalb von 30 Jahren kein Break-even |
| Niedrigerer Sollzins | 2,75% statt 3,5% | Erster Break-even im Jahr 15 |
| Höhere Verkaufskosten | 7% statt 4,5% | Erster Break-even im Jahr 21 |
| Höhere Vergleichsmiete | 1.500 € statt 1.200 € | Erster Break-even im Jahr 11 |
Vollständigen Vergleich öffnen und Annahmen testen
Grenzen der Rechnung
- Das Break-even-Jahr ist ein Szenarioergebnis und keine Empfehlung zum Kauf, Verkauf oder Abschluss einer Finanzierung.
- Der Rechner hält den Zins konstant, investiert nur das Anfangskapital und vereinfacht Anschlussfinanzierung, Steuern, Sanierungen, Sonderumlagen und monatliche Zahlungsdifferenzen.
- Grunderwerbsteuer, Maklervertrag, Eigennutzung, Vermietung, Anschaffungsdatum und § 23 EStG können die Steuer- und Kostenlage verändern. Verwenden Sie Vertrag, Steuerberatung, Darlehensplan und WEG-Unterlagen.
- Ein Kosten-Break-even beweist weder Tragbarkeit der Rate noch ausreichende Liquiditätsreserve.
Quellen und Prüfung
- Verbraucherzentrale — Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf
- Bundesministerium der Justiz — § 23 EStG private Grundstücksveräußerung
- Deutsche Bundesbank — Wohnungsbaukredite und Zinsbindungsfristen
- Verbraucherzentrale — Modelle und Planung der Immobilienfinanzierung
Zuletzt geprüft:
Rechner für das Break-even-Jahr von Mieten und Kaufen
Für jedes Jahresende wird ein Verkauf simuliert. Ersetzen Sie Kaufvertrag, Darlehensplan, Hausgeld, Instandhaltung und Vergleichsmiete durch konkrete Werte.
- Erstes Break-even-Jahr
- —
- Netto-Kaufkosten in diesem Jahr
- —
- Nettomietkosten in diesem Jahr
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- Modellierter Kostenvorteil des Kaufs
- —
- Geschätzte Darlehensrate
- —
- Restschuld in diesem Jahr
- —
Eingaben bleiben im Browser. Konstanter Zins, Verkauf zum Jahresende und nur das Anfangskapital als Anlage sind Vereinfachungen; keine Finanzierungs-, Steuer-, Rechts- oder Immobilienberatung.
Restschuld und Nettoverkaufserlös bestimmen den Ausstieg
Vom künftigen Immobilienwert werden Makler, Verkaufsabwicklung, mögliche Reparaturen und anschließend die Restschuld abgezogen. Tilgung ist dadurch nicht doppelt als Verlust erfasst: Sie senkt die Restschuld. Zinsen und Eigentümerkosten werden hingegen nicht beim Verkauf zurückgezahlt.
Verwenden Sie Tilgungsplan und Zinsbindung des Angebots. Endet die Zinsbindung vor dem geplanten Verkauf, braucht die Anschlussfinanzierung einen eigenen Zinspfad. Bei vorzeitiger Ablösung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen; die Verbraucherzentrale empfiehlt, die konkrete Berechnung prüfen zu lassen.
Die Zehnjahresregel ist kein automatisches Finanz-Break-even
§ 23 EStG erfasst bestimmte private Grundstücksveräußerungen innerhalb von zehn Jahren und nennt Ausnahmen für ausschließliche Eigennutzung oder Nutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren. Anschaffungszeitpunkt, Vermietung und individuelle Nutzung müssen steuerlich eingeordnet werden.
Ein steuerfreier Verkauf kann trotzdem höhere Netto-Kaufkosten als Mieten haben; ein früher steuerpflichtiger Verkauf kann das Ergebnis zusätzlich verschlechtern. Der Rechner berechnet keine Steuer. Erfassen Sie einen bestätigten Betrag im Ausstiegsszenario.
Kaufnebenkosten und WEG-Risiken mit Unterlagen belegen
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler und Finanzierungsentgelte gehören zum Anfangskapital. Bei Wohnungseigentum kommen nicht umlagefähiges Hausgeld, Erhaltungsrücklage und Sonderumlagen hinzu. Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Beschlusssammlung und Sanierungsplan sind wertvoller als eine pauschale Prozentzahl.
Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht Effektivzinssätze nach Zinsbindungsfristen als Marktstatistik. Für die Entscheidung zählt trotzdem das persönliche Angebot: Marktwerte sind weder garantierter Sollzins noch Prognose für die Anschlussfinanzierung.
Ein später Schnittpunkt braucht ein realistisches Lebensszenario
Im Basisfall erscheint der erste Break-even erst im Jahr 19 und hat nur 1 737 € Abstand. Bei stabilem Immobilienwert gibt es innerhalb von 30 Jahren keinen Schnittpunkt; bei 2,75% Sollzins liegt er im Jahr 15, bei 7% Verkaufskosten im Jahr 21.
Wer beruflich oder familiär wahrscheinlich früher umzieht, sollte den späteren Schnittpunkt nicht als Kaufargument verwenden. Planungssicherheit, Gestaltungsfreiheit und Schutz vor Mietsteigerungen können Nutzen stiften, während Liquidität, Reparaturrisiko und geringere Mobilität dagegenstehen. Diese Werte bleiben neben der Finanzrechnung sichtbar.
Allgemeines Bildungsmodell, keine persönliche Finanzierungs-, Steuer-, Rechts- oder Immobilienberatung. Prüfen Sie Darlehen, Vertrag, Steuer, WEG-Unterlagen, Rücklagen und Verkaufskosten mit qualifizierten Stellen. Eingaben bleiben im Browser.