Mieten oder Kaufen: Welche Annahmen das Ergebnis wirklich verändern
2026-07-18
1.200 € Kaltmiete gegen 1.257 € Kreditrate ist kein vollständiger Vergleich. Tilgung erhöht das Eigenkapital, Zinsen sind Kosten; Eigentümer tragen zusätzlich Kaufnebenkosten, Grundsteuer, nicht umlagefähiges Hausgeld, Versicherung, Instandhaltung und Verkauf. Mieter behalten ihr Anfangskapital, tragen aber Mietsteigerungen und Umzugsrisiken.
In Deutschland entscheiden Bundesland, Maklervertrag, WEG-Unterlagen, Zinsbindung und Objektzustand stärker als eine bundesweite Faustregel. Eine belastbare Rechnung zeigt deshalb, bei welcher Haltedauer, welchem Anschlusszins und welchem Instandhaltungsbedarf das Ergebnis kippt.
Kurzantwort
Mieten oder Kaufen lässt sich nicht durch Kaltmiete gegen Kreditrate entscheiden. Vergleichen Sie gleichwertige Wohnungen, legen Sie die Haltedauer fest und trennen Sie Zinsen von Tilgung. Hinzu kommen Kauf- und Verkaufskosten, Grundsteuer, Hausgeld, Versicherung und Instandhaltung sowie Mietsteigerung, Wertentwicklung und entgangene Rendite des Eigenkapitals. Kippt das Ergebnis bei einer kleinen Änderung, ist es finanziell nicht robust.
Diese Angaben brauchen Sie
- Kaufpreis und Miete vergleichbarer Objekte nach Lage, Größe und Zustand
- Geplante Haltedauer, Kreditlaufzeit und Zinsbindung
- Eigenkapital, Sollzins, effektiver Jahreszins und Finanzierungsentgelte
- Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler und spätere Verkaufskosten
- Nicht umlagefähiges Hausgeld, Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung
- Mietsteigerung, Wertentwicklung und alternative Rendite des Eigenkapitals
Formel
Netto-Kaufkosten nach N Jahren ≈ Kaufnebenkosten + Kreditzinsen + Steuern/Versicherung/Hausgeld/Instandhaltung + Verkaufskosten − Wertzuwachs + entgangener Ertrag des Anfangskapitals; Nettomietkosten ≈ kumulierte Miete und Mieterkosten
Rechenbeispiel
Beispiel über zehn Jahre: 350.000 € Kaufpreis, 70.000 € Eigenkapital, 35.000 € Kaufnebenkosten, 30-jähriges Darlehen zu 3,5 %, 4.500 € Eigentümerkosten pro Jahr, 1 % Wertzuwachs, 4,5 % Verkaufskosten und 4 % Alternativrendite. Zinsen rund 87.674 €, Wertzuwachs 36.618 €, Verkauf 17.398 € und entgangener Ertrag 50.426 € ergeben geschätzte Netto-Kaufkosten von 198.880 €. Eine Miete von 1.200 € mit 2 % Steigerung summiert sich auf 157.676 €; Mieten liegt im Szenario rund 41.204 € niedriger. Das ist keine Prognose.
Sensitivitätsprüfung
| Szenario | Geänderte Annahme | Ergebnis |
|---|---|---|
| Basisfall | 10 Jahre; Zins 3,5%; Wertzuwachs 1% | Mieten rund 41.204 € niedriger |
| Kürzere Haltedauer | 5 Jahre; sonst unverändert | Mieten rund 50.602 € niedriger |
| Niedrigerer Zins | 2,75% statt 3,5% | Mieten rund 21.534 € niedriger |
| Kein Wertzuwachs | 0% statt 1% | Mieten rund 76.174 € niedriger |
Englischen Rechner öffnen und Annahmen testen
Grenzen der Rechnung
- Alle Prozentsätze sind transparente Beispielwerte und keine Vorhersage für Bauzinsen, Mieten, Immobilienpreise oder Kapitalanlagen.
- Bundesland, Maklervertrag, Objektart, WEG-Unterlagen, Sanierungsbedarf, Zinsbindung, Anschlussfinanzierung und Steuern verändern die Kosten.
- Der aktuelle Rechner fasst Eigentümerkosten vereinfacht zusammen. Er ersetzt weder Kreditangebot und Haushaltsrechnung noch Finanzierungs-, Steuer-, Rechts- oder Immobilienberatung.
Quellen und Prüfung
- Verbraucherzentrale — Modelle und Planung der Immobilienfinanzierung
- BaFin — Immobilienfinanzierung richtig kalkulieren
Zuletzt geprüft:
Vergleichsmiete für dasselbe Wohnniveau ermitteln
Gleichen Sie Lage, Wohnfläche, Zustand, Stellplatz, Energieeffizienz und Arbeitsweg ab. Wer eine größere Immobilie kauft als mietet, bewertet zugleich mehr Wohnraum. Dieser Mehrwert kann sinnvoll sein, darf aber nicht als Renditevorteil der Eigentumsform erscheinen.
Trennen Sie Kaltmiete, umlagefähige Nebenkosten und Kosten, die in beiden Fällen anfallen. Beim Hausgeld gehört nur der nicht umlagefähige Anteil samt Zuführung zur Erhaltungsrücklage auf die Eigentümerseite. So werden Heizung oder Wasser nicht doppelt gezählt.
Zinsbindung, Tilgung und Restschuld getrennt modellieren
Erfassen Sie Sollzins, effektiven Jahreszins, anfängliche Tilgung, Zinsbindung, Sondertilgungen und Entgelte aus dem konkreten Angebot. Für die Haushaltsbelastung zählt die volle Rate; als Kosten zählt der Zins. Zum geplanten Verkaufszeitpunkt wird die Restschuld vom Erlös abgezogen.
Endet die Zinsbindung vor der Haltedauer, rechnen Sie nicht still mit dem heutigen Zins weiter. Testen Sie eine Anschlussfinanzierung mit niedrigerem, gleichem und höherem Satz. Eine tragbare Anfangsrate kann sich bei hoher Restschuld deutlich verändern.
Kaufnebenkosten und WEG-Risiken konkret erfassen
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler hängen von Bundesland und Vertrag ab. Spätere Verkaufskosten, Umzug und mögliche Vorfälligkeitskosten gehören an das Ende des Szenarios. Verwenden Sie Angebote und Vertragsentwürfe statt eines einheitlichen Prozentsatzes.
Bei einer Eigentumswohnung sind Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Beschlusssammlung, Rücklage und geplante Sanierungen zentral. Dach, Fassade oder Heizung verteilen sich nicht gleichmäßig über jedes Jahr. Freiwillige Modernisierung für den eigenen Geschmack bleibt getrennt von notwendiger Instandhaltung.
Wertentwicklung und Eigenkapitalrendite als Spanne testen
Rechnen Sie mindestens mit fallendem, stabilem und steigendem Immobilienwert. Ziehen Sie Verkaufskosten vom künftigen Erlös ab. Für das Eigenkapital des Mieters verwenden Sie nur eine Anlage, die Sie mit passendem Risiko tatsächlich halten würden; historische Höchstrenditen sind keine sichere Alternative.
Schreiben Sie das Ergebnis als Bedingung: «Kaufen liegt nur unter Mieten, wenn ich zehn Jahre bleibe und die Instandhaltung X nicht überschreitet». Kippt die Rechnung bei kleinen Änderungen, gibt es keinen robusten finanziellen Sieger. Dann sind Liquidität, Mobilität, Planungssicherheit und Gestaltungsfreiheit bewusst gegen die Kostenspanne abzuwägen.
Allgemeines Bildungsmodell. Prüfen Sie Kreditangebot, Steuern, WEG-Unterlagen, Verträge und Kosten mit qualifizierten Stellen. WorthCalc verarbeitet Eingaben lokal im Browser.