Immobilien-Budget-Rechner: Maximaler Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten

Ermitteln Sie aus Ihrem monatlichen Budget, bestehenden Schulden, verfügbarem Eigenkapital, Zins und Laufzeit den maximal tragbaren Kaufpreis – und sehen Sie, wie viel Eigenkapital Sie zusätzlich zur Anzahlung für die Kaufnebenkosten brauchen.

Was Sie vor der Eingabe bereithalten sollten

Nehmen Sie Ihr monatliches Nettoeinkommen, bestehende Kreditraten und das Eigenkapital, das Sie tatsächlich einbringen können. Für den Kaufnebenkosten-Satz benötigen Sie drei Angaben: die Grunderwerbsteuer Ihres Bundeslands (3,5 % bis 6,5 %, siehe unten), Notar- und Grundbuchkosten (üblicherweise 1,5–2 %) sowie, falls ein Makler beteiligt ist, Ihren hälftigen Anteil an der Maklerprovision. Addieren Sie diese drei Sätze zu einem Gesamtprozentsatz und tragen Sie ihn als Kaufnebenkosten-Satz ein.

Wie der Rechner die Zahlen zusammenführt

Monatliche Wohnkostengrenze = Nettoeinkommen × gewählte Quote − bestehende Schulden; höchster Kaufpreis wird so gelöst, dass Annuität + Grundsteuer + Versicherung + Hausgeld + Instandhaltungsreserve ≤ diese Grenze bleibt; Kaufnebenkosten = gelöster Kaufpreis × Kaufnebenkosten-Satz; benötigtes Eigenkapital = Anzahlung + Kaufnebenkosten

Die Berechnung läuft vollständig im Browser, arbeitet intern mit voller Genauigkeit und rundet erst bei der Anzeige. Der Rechner ermittelt zunächst die monatliche Belastungsgrenze aus Einkommen und bestehenden Schulden, sucht dann iterativ den höchsten Kaufpreis, bei dem die monatliche Gesamtbelastung diese Grenze nicht überschreitet, und addiert anschließend die Kaufnebenkosten auf Basis des von Ihnen eingegebenen Satzes zum benötigten Eigenkapital.

Rechenbeispiel: Kaufnebenkosten bei 450.000 € Kaufpreis

Bei einem vom Rechner ermittelten oder von Ihnen angenommenen Kaufpreis von 450.000 € in einem Bundesland mit 6 % Grunderwerbsteuer fallen rund 27.000 € Grunderwerbsteuer an. Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,8 % ergeben etwa 8.100 €. Bei hälftig geteilter Maklerprovision kommen für den Käufer beispielhaft weitere rund 13.900 € hinzu. In diesem Beispiel liegen die gesamten Kaufnebenkosten bei rund 49.000 € – etwa 11 % des Kaufpreises, zusätzlich zur Anzahlung. Tragen Sie diesen Gesamtsatz (hier rund 11 %) als Kaufnebenkosten-Satz in den Rechner ein, um zu sehen, wie viel Eigenkapital Sie über die reine Anzahlung hinaus zurücklegen müssen. Diese Zahlen sind ein Rechenbeispiel mit angenommenen Sätzen; prüfen Sie den tatsächlichen Grunderwerbsteuersatz Ihres Bundeslands, bevor Sie eigene Werte eintragen.

Warum der Grunderwerbsteuersatz zuerst geprüft werden muss

Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer und schwankt aktuell zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (mehrere andere Länder, etwa Nordrhein-Westfalen und Thüringen) – ein Unterschied von bis zu drei Prozentpunkten des Kaufpreises allein bei dieser einen Position (Bundesministerium der Finanzen — Grunderwerbsteuer, abgerufen am 2026-07-31). Da einzelne Länder ihren Satz in den letzten Jahren mehrfach angepasst haben, sollten Sie den tagesaktuellen Satz für Ihr konkretes Bundesland direkt beim jeweiligen Landesfinanzministerium prüfen, bevor Sie ihn in den Kaufnebenkosten-Satz einrechnen.

Was der Rechner nicht abbildet

Der Rechner trennt laufende Wohnkosten (Annuität, Grundsteuer, Hausgeld, Instandhaltungsreserve, optionale Restschuldversicherung) von den einmaligen Kaufnebenkosten, bildet aber weder die Sollzinsbindung noch das Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung ab. Auch eine mögliche Bausparvertrags-Kombination, KfW-Förderdarlehen oder individuelle Bonitätsaufschläge der Bank sind nicht enthalten. Prüfen Sie diese Punkte zusätzlich bei Ihrer finanzierenden Bank.

Passender Ratgeber

Lesen Sie Kaufnebenkosten berechnen: Warum ein Haus 10–15 % mehr kostet als der Kaufpreis für die Herleitung von Grunderwerbsteuer, Notar-/Grundbuchkosten und Maklerprovision im Detail.

Häufige Fragen

Finanziert meine Bank die Kaufnebenkosten mit?

In der Regel nicht vollständig. Banken finanzieren meist nur einen Teil oder gar keinen Anteil der Kaufnebenkosten – planen Sie diese separat aus Eigenkapital ein und tragen Sie sie deshalb als eigenen Satz in den Rechner ein.

Welchen Grunderwerbsteuersatz soll ich eintragen?

Den aktuellen Satz Ihres Bundeslands, der zwischen 3,5 % und 6,5 % liegt. Prüfen Sie ihn beim zuständigen Landesfinanzministerium, da er sich zwischen den Ländern und über die Zeit unterscheidet.

Muss ich immer die halbe Maklerprovision einrechnen?

Nur wenn ein Makler beteiligt ist. Bei privat verkauften Wohnungen und Einfamilienhäusern ist die hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer seit Ende 2020 gesetzlich vorgeschrieben; bei Gewerbeimmobilien gilt das nicht.

Warum liegt der maximale Kaufpreis niedriger, wenn ich den Kaufnebenkosten-Satz erhöhe?

Weil ein höherer Kaufnebenkosten-Satz bei gleichem verfügbarem Eigenkapital weniger Spielraum für die eigentliche Anzahlung lässt, sodass der Rechner den finanzierbaren Kaufpreis nach unten anpasst.

Sind die Standardwerte Marktdurchschnitte?

Nein, es sind editierbare Beispielwerte zur Bedienung des Rechners, keine Empfehlung und keine Zusage für eine bestimmte Kreditvergabe.

Grenzen und Prüfung

Diese Seite ist eine allgemeine Rechenhilfe und keine individuelle Finanz-, Steuer-, Rechts- oder Kreditberatung. Prüfen Sie vor einer Kaufentscheidung Sollzins, effektiven Jahreszins, den tatsächlichen Grunderwerbsteuersatz Ihres Bundeslands sowie die ortsübliche Maklerprovision bei Anbieter, Notar und amtlichen Stellen. Die Berechnung erfolgt im Browser; tragen Sie keine Konto-, Adress- oder sonstigen personenbezogenen Daten in teilbare Links ein.

Quellen

• Bundesministerium der Finanzen — Grundsteuer und Grunderwerbsteuer, abgerufen am 2026-07-31
• §§ 656c, 656d BGB — Teilung der Maklerprovision, abgerufen am 2026-07-31
• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), abgerufen am 2026-07-31