買房住幾年才可能比租屋划算？損益年分計算
2026-07-19
「買房至少住五年」和「自住滿六年」是兩種不同概念。前者只是常見口訣，後者可能牽涉台灣自住房地租稅條件；兩者都不會自動算出你的房貸利息、房貸餘額、買賣費用、修繕與租金。
真正的問題是：若分別在第 1 年、第 2 年到第 30 年出售，哪一年清償房貸並扣除賣出成本後，買房淨成本第一次不高於租屋？這一頁逐年找交叉，而不是先決定答案再挑假設。
直接答案
買房不是住滿固定五年或六年就一定比租屋划算。損益年分是第一個「在該年出售時，買房淨成本不高於租屋淨成本」的年份；買房端要扣掉清償房貸後的淨售屋款，租屋端則扣除頭期款與買入成本保留投資的報酬。以下透明算例到第 9 年才首次交叉；若房價零成長，30 年內都沒有交叉。台灣自住房地連續持有、設籍並居住滿 6 年的租稅門檻會改變出售稅負，但「滿 6 年」本身不是財務回本保證。
先準備這些資料
- 同區域、同坪數、屋齡、車位與屋況的成交總價及實際租金
- 頭期款、契稅／印花稅／代書／仲介等買入現金，及核貸金額、利率與年限
- 每年房屋稅、地價稅、管理費、保險與必要修繕
- 預計出售年份的房貸餘額、仲介／代書／規費及可能的房地合一稅與土地增值稅
- 房價年變動與租金年增率，至少測試下跌、持平與溫和成長
- 頭期款與買入現金若未支出的稅後機會報酬
- 實際可能自住的最長年限，不為了讓買房勝出而任意延長
公式
逐年計算 N：買房淨成本 = 頭期款 + 買入成本 + 截至 N 年的房貸月付 + 屋主持有成本 −［第 N 年房價 ×（1 − 賣出成本率）− 房貸餘額］；租屋淨成本 = 截至 N 年累計租金 − 前期現金的投資增值。最小且買房淨成本 ≤ 租屋淨成本的 N，就是模型損益年分。
完整算例
示範總價 NT$15,000,000、頭期款 NT$3,000,000、買入成本 NT$450,000、貸款 30 年利率 2.2%，房貸月付約 NT$45,564。屋主持有成本每年 NT$200,000、出售成本 4%、房價年增 1.5%；可比月租 NT$38,000、年增 2%，前期 NT$3,450,000 的機會報酬 4%。第 8 年買房仍高於租屋；第 9 年買房淨成本約 NT$2,894,592，租屋約 NT$2,987,685，首次低約 NT$93,093。這是公式示範，不是房價或利率預測。
敏感度檢查
| 情境 | 變動條件 | 結果 |
|---|---|---|
| 基準情境 | 利率 2.2%、房價年增 1.5%、出售成本 4% | 第 9 年首次交叉 |
| 房價持平 | 0% 取代 1.5% | 30 年內未交叉 |
| 核貸利率較低 | 1.8% 取代 2.2% | 第 7 年首次交叉 |
| 出售成本較高 | 6% 取代 4% | 第 11 年首次交叉 |
| 可比租金較高 | NT$45,000 取代 NT$38,000 | 第 6 年首次交叉 |
限制
- 模型損益年分不是房價、租金、利率或投資報酬預測，也不是叫你在該年買進或賣出。
- 頁內計算器把出售稅費合併為成本率，沒有自動判定戶籍、自住、出租、取得日期、房地合一稅、土地增值稅、重購退稅或個別免稅額；必須用實際稅務資料替換。
- 寬限期、變動利率、提前清償費、裝潢、重大修繕及每月現金流差額投資未完整建模。
- 即使模型交叉，頭期款、緊急預備金、工作穩定與貸款負擔仍需分開判斷；本頁不提供購屋、投資、貸款、稅務或法律建議。
資料來源與查核
最後查核:
租屋買房損益年分計算器
計算器假設每年年底出售，逐年尋找第一次成本交叉。所有數字都是示範輸入，請改成核貸、稅費、修繕與可比租金的實際資料。
- 首次損益交叉年
- —
- 該年買房淨成本
- —
- 該年租屋淨成本
- —
- 模型中的買房成本優勢
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- 估算房貸月付
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- 該年房貸餘額
- —
輸入只留在瀏覽器。固定利率、年底出售、賣出成本率與只投資前期現金都是簡化假設；不構成購屋、投資、貸款、稅務、法律或房仲建議。
六年租稅門檻不等於六年回本
我的 E 政府 2026 年整理指出，自住房地優惠涉及本人或家屬設籍、連續持有並實際居住滿六年、期間未出租或營業，以及使用次數等條件。房屋稅、地價稅、土地增值稅與房地合一稅也有不同課稅基礎。模型不能把「第六年」直接改成免稅。
正式試算應依取得日、用途、戶籍、成交所得與可列成本計算可能稅額，再放進對應出售年。頁內計算器只提供合併賣出成本率，適合先測敏感度，不適合取代申報判定。
用房貸餘額還原賣掉後真正拿回的錢
每個出售年的淨售屋款等於當年估計房價，扣除賣出費用與尚未清償的房貸。本金月付不是完全消失的成本，因為它會降低房貸餘額；但若房價下跌或賣出費很高，可回收權益仍可能低於投入現金。
寬限期、機動利率、提前清償違約金與額外還本都會改變餘額曲線。應用銀行攤還表取代固定利率示範，並在寬限期結束或利率重訂後重新跑結果。
買入現金與每年持有成本都要用實際單據
頭期款之外，契稅按契價而不是成交總價計算；另有印花稅、代書、規費、仲介與貸款相關成本。財政部也列出部分取得房地前必要費用可作房地交易成本，但能否列報與證明文件應依個案確認。
持有期間要加入房屋稅、地價稅、管理費、保險與必要修繕。裝潢若純屬個人偏好，可分開呈現；已知的外牆、防水、電梯或管線工程不能只用低比例平均掩蓋。
實價登錄只能幫你找可比資料，不能預測未來
用實價登錄篩選相同生活圈、坪數、屋齡、樓層與車位條件，再把車位價格與管理費口徑對齊。租金也應來自真正可替代的住宅，不能用較小、較遠或屋況較差的房子讓租屋看起來便宜。
基準算例第 9 年才交叉，房價持平則 30 年內沒有交叉。這不是預測，而是提醒：同一組租金在不同房價路徑下會得到完全不同答案。至少保留房價下跌、持平、溫和成長和重大修繕四個情境。
本頁是一般教育模型，不提供個人購屋、投資、貸款、稅務、法律或房仲建議。請用契約、核貸文件、稅務資料與專業報價替換示範值；輸入資料只在瀏覽器處理。