取消房貸保險（PMI）的時點：可以申請的那個月，以及每月多還 300 美元買到什麼
2026-09-18
一句話結論： 依聯邦規定，餘額降到原始價值的 80% 時你可以申請取消 PMI，降到 78% 時貸款服務機構必須自動終止。以 360,000 美元、6.95% 的貸款計算，照原定還款表要到第 100 個月。每月多還 300 美元則在第 57 個月達標，少繳 43 個月的 PMI——以每月 150 美元計算就是 6,450 美元。
兩個日期
在符合資格、且由借款人支付私人房貸保險的貸款上，聯邦規定給了借款人兩個不同的時點：
- 原始價值的 80%——你可以用書面申請取消。取決於良好的還款紀錄與服務機構的要求。
- 原始價值的 78%——只要你未逾期，服務機構必須自動終止。
兩者都是以原始價值衡量，不是今天的價值。「在 80% 就申請」與「等到 78% 自動終止」之間的差距，是好幾個月的保費，而你付它的唯一理由是沒有開口。
算式
達到目標餘額的月數 = ln((M ÷ r − 目標餘額) ÷ (M ÷ r − 本金)) ÷ ln(1 + r)實例——房價 400,000 美元、貸款 360,000 美元、利率 6.95%、30 年期，PMI 每月 150 美元。80% 門檻是餘額 320,000 美元。
| 情境 | 達到 80% 的月份 | 累計繳的 PMI |
|---|---|---|
| 照原定還款（2,383.01 美元） | 第 100 個月 | 15,000 美元 |
| 每月多還 300 美元（2,683.01 美元） | 第 57 個月 | 8,550 美元 |
| 差額 | 43 個月 | 6,450 美元 |
每月多還的那 300 美元同時做了兩件事：它移除了 43 個月的 PMI，而且每一塊錢還因為降低餘額而賺到貸款的 6.95%。省下的 PMI 是疊加在那之上的額外報酬。
為什麼前幾年這麼慢
第 1 期時，6.95% 貸款的 2,383.01 美元月付裡，約 2,085 美元是利息，只有約 298 美元進本金。以這個速度累積 40,000 美元的本金減少要花好幾年，這就是為什麼還款表寫的是第 100 個月。
多還的錢則全部進本金，所以它對 PMI 日期的影響遠大於金額本身看起來的樣子。每月 300 美元只是多付 12.6%，卻移除了 43% 的 PMI 期間。
真的把它取消掉的檢查清單
- 確認你的保險種類。 借款人支付的 PMI 可以取消；貸方支付的（LPMI）在利率裡，不能取消；FHA 保險有自己的規則，且經常持續整個貸款期間。
- 算出你的 80% 餘額——原始價值的 80%，不是現值的。
- 把那個月記進行事曆，依你的攤還表加上你已經多還的部分。
- 到達時以書面申請，不要等 78% 的自動終止。
- 問清楚服務機構要求什麼——通常是良好還款紀錄、沒有次順位抵押，有時還要一份由你付費的估價。
什麼條件會讓結論翻轉
- 以增值為基礎的取消。 如果當地房價大幅上漲，以現值計算的取消可能遠早於還款表。但那是裁量權，通常需要一份自費估價，所以要把估價費用拿去對比剩餘的保費。
- 你本來就要做的轉貸。 如果利率本身就足以支撐轉貸，取消 PMI 是順帶免費的。它是紅利，不是理由。
- 那筆錢有更好的用途。 多還的 300 美元賺到的是房貸利率加上省下的 PMI——一筆強勁且有保證的報酬，但仍排在「清掉 24% 的信用卡」與「拿滿雇主退休金配比」之後。
常見問題
PMI 會自動取消，還是要自己申請？
兩者都有，但門檻不同。降到原始價值的 80% 時，你可以用書面申請取消。降到 78% 時，只要你未逾期，服務機構必須自動終止。等到自動那一點才處理，就是那個很貴的預設選項——兩個門檻之間的差距，是好幾個月你本來不必付的保費。
房子增值算不算？
對於 80% 與 78% 這兩個以原始價值衡量的門檻，不算。許多服務機構願意受理「以現值計算」的取消申請，但那是裁量權，通常需要一份你自費的估價，而且常有持有期間的要求。與其假設答案，不如直接問你的服務機構政策是什麼。
加速還款讓 PMI 消失比較好，還是轉貸比較好？
比較兩者的成本。靠多還款達到 78%，除了那些還款之外沒有額外成本，而那些還款本來就在降低你的餘額。轉貸要花數千美元的結案費用，只有在利率改善本身就足以支撐時才合理——甩掉 PMI 是那個決定的附帶好處，不是理由。
我的是 FHA 貸款怎麼辦？
適用的規則不同，而且許多 FHA 貸款的房貸保險費會持續整個貸款期間，不論你還了多少本金。遇到這種情況，轉貸為一般型貸款通常是唯一出路，而省下的 PMI 會成為那次轉貸回本計算的一部分。